纵观2019,楼市风云际会。在中央"房子是用来住的、不是用来炒的"的总基调下,各地房地产政策调控因地制宜,一城一策,全国楼市运行平稳。而扬州楼市在过去一年也保持了健康发展,无论是供应端还是成交端,都表现良好,走势平稳。
 
 

 

房住不炒   "房子是用来住的、不是用来炒的",这一概念在2016年底的中央经济工作会议中首次被提出,而且近年来,"房住不炒"一直都是楼市调控政策的总基调。从今年7月份的中央政治局会议,到年底的中央经济工作会议,高层一再强调要"坚持房子是用来住的,不是用来炒的"定位。
围绕"房住不炒"的总基调,今年以来,各个城市根据其城市规模、功能、人口结构、经济增速等实际情况,相继实行"因城施策"的调控措施。据不完全统计,2019年年初至今,累计房地产调控次数接近600次,远超去年全年450次,再一次刷新了历史调控记录。在坚守"房住不炒"底线的基础上,一些地方从信贷、土地等方面收紧了楼市调控政策;另一些地方则适度宽松了限购政策。
 

 

平稳    平稳,是调控的目标,也是2019年市场的真实反映。这一年,全国整体房价增速收敛、趋于稳定。虽然3月份经历了短暂的小阳春,但是涨幅并没有超出预期之外,依然保持在平稳范围之内。各能级城市房价指数同比涨幅收窄、环比波动趋平,"遏制房价大涨大跌"已基本收效。
年底召开的全国住房和城乡建设工作会议认为,今年的房地产总体保持平稳运行,实现了稳地价、稳房价、稳预期的目标。而这一判断也得到了数据的印证:今年1月至11月全国商品住宅销售面积达13.1亿平方米,同比增长1.6%,稳中略升;11月70个大中城市中,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅略有扩大,二三线城市涨幅分别连续7个月和8个月相同或回落,市场预期趋稳。
 

 

抢人    2019年,从一线到三线,从内陆到沿海,各大城市在"抢人"上使出了浑身解数:送"户籍"、送"钱"、送"房子",积极推行各种人才引进政策。据不完全统计,今年以来全国已经有超过160个城市发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%,其中有超30个城市陆续出台了新的落户政策。各城市除了敞开落户大门外,还实实在在动用了补贴吸引人才。据了解,宁波、柳州、南宁、苏州、吉林、厦门、南通等地都开出超百万的高补贴吸引优秀人才,宁波人才安家补贴最高达800万元。除了常规的落户和补贴之外,一些城市还出台了个人所得税补贴等更为个性化的政策。
不过,对于各大城市而言,"抢人"只是第一步。虽然大部分城市的人才政策会对房地产市场产生一定的影响,但如何留住人才、利用人才激发城市的发展活力,才是更重要的问题。毕竟,"抢人"的目标应该是为了城市可持续发展、经济平稳增长,而不是为了卖房。
 

 

渠道    今年,地产营销渠道火了。先有开发商为了迅速回款,向市场抛出了超高代理费。到了年中,随着短期宽松结束,市场愈发艰难,渠道成了开发商卖房极为重要的一环。而后,开发商卖房对渠道的依赖更是猛然上升。与此同时,"渠道费用"涨到6-8个点,网传还有最高到10个点。不断攀升的渠道费对开发商日渐收紧的成本形成制约,一时间,渠道的高费用被行业指摘,业内不时传出"渠道费绑架开发商"的声音。
通过渠道进行商品房销售,本身并无不妥,但过高的渠道费率则存在明显的问题。一方面容易形成市场上的恶意竞争,部分中介采取返点给购房者的方式还可能直接影响到正常的房地产交易秩序;另一方面,在市场不好的情况下,渠道成为开发商的重要依赖,但由此产生的高额费用却又与开发商日渐收紧的成本形成制约,更不利于区域商品房市场的有序发展。不管如何,渠道规范化已经成为行业共同的呼声。而对于开发商而言,如何练好内功成为一大命题。
 

 

钱荒    融资路径全面收紧,偿债高峰期来临,今年"钱荒"已成定局。央行数据显示,2019年三季度末,房地产开发贷款余额11.24万亿元,同比增长11.7%,增速较上年末回落10.8个百分点,连续14个月回落。前三季度新增的房地产开发贷款1万亿元,占同期各项贷款增量的7.7%,占比较去年全年相比低3.9个百分点。
在房地产贷款增速连续回落的同时,其他渠道融资也在收紧。5月17日,银保监会23号文,重申432红线,开始穿透式监管;信托也在2019年对房地产关上了大门;很多地产公司因为拿了地王,被"窗口"指导;多数银行开发贷门槛已经从TOP50缩减到了TOP30。9月4日的国务院常务会议提出,明年专项债资金不得用于土地储备和房地产等领域。这意味着土地储备的专项债资金来源也被堵住了。"找钱难"的困境下,房企的还债高峰期还来了。预计2019年房企还债规模超过4000亿元,2020年将超过5200亿元。
 

 

大湾区    大湾区的概念在2019年十分火爆。具体而言,粤港澳大湾区是由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门等九个城市(珠三角)组成的城市群。2月,《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式出台,随后各种相关的利好政策也接连落地。在《纲要》出台后,中山、珠海等大湾区城市陆续放开对港澳人士的购房限制,以及在个人所得税方面的优惠等。
在各项利好政策下,许多扎根于本土房企,凭借"地利"优势,在粤港澳大湾区崛起的过程中加大项目投入、增加土地储备。与此同时,由于粤港澳大湾区的发展机遇普遍被看好,陆续有多家外来房企新增大湾区布局。据不完全统计,今年以来,超过20家外来房企涌入大湾区,将大湾区作为其全国化布局的战略要地。
 

 

LPR    房贷利率今年迎来了大改革,从此再无"打折"的房贷。8月16日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,部署运用市场化改革办法推动实际利率水平明显降低和解决"融资难"问题。8月17日,中国人民银行立即响应,将改革完善贷款市场报价利率,也就是LPR形成机制。自8月20日开始每月20日将按照新的报价机制发布贷款市场报价利率LPR,作为各银行新发放贷款定价的主要参考,同时作为浮动利率贷款合同的定价基准。
在LPR新机制出炉后,8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
 

 

破产    2019年以来,房企正一家家的倒下。据不完全统计,年初至今已经有超过500家房企宣告破产,平均每天接近1.5家,创下了房企倒闭的历史纪录。从房企的规模来看,破产的基本都是些中小房企,其中较为知名中型房企有银亿集团、五洲国际、新光集团等。
事实上,中小房企破产潮只是今年房地产行业的一个缩影。不可否认,房企正在遭遇资金、债务和融资困难等问题。房地产的发展本质是靠资金杠杆和债务驱动的,当两个条件都发生改变的时候,这个行业最好的日子也就过去了。当然,在当前"房住不炒"的大背景下,加之银行对房地产融资全面紧缩,一些负债率过高的房企走向破产之路也是必然。这也说明市场优胜劣汰的机制开始发挥作用,房企进入新一轮洗牌后,市场化程度快速提升,大型房企的市场竞争力进一步增强。
 

 

分化    2019年或将刷新2018年创造的年度15万亿销售额的历史记录,虽然整体业绩有望再创新高,但房企间的业绩分化也在进一步加剧。相较于往年大多数房企早早完成年度销售目标,甚至不断提高销售目标,2019年在房地产市场整体平淡的背景下,房企们的表现也出现了明显的分化,有些房企已经提前完成任务,而有的则还在为目标苦苦挣扎。
另一方面,对于市场而言,随着"因城施策"进入深水区,长效机制正在发挥作用。房地产市场也进入总量稳定、区域分化的新阶段。主要表现在一二线城市房价更趋平稳,部分三四线城市将面临调整压力。开发企业要想在市场的分化与博弈中立于不败之地,就必须品质为先,不断提升企业自身组织管控、品牌价值,以及产品打造等核心竞争力。
 

 

离职潮    处于市场下行周期,地产行业高管的人事变动正在创下高峰。据不完全统计,今年以来,离职的房企高管人数高达上百位,各房企核心高管离职也不在少数。其中有企业战略调整、个人平台选择的主动"换岗",也有销售业绩不佳、融资环境承压的被迫离职。先是旭辉孔鹏离职创业,而后融信旧将吴剑、原万达副总裁曲德君分别加盟龙光和新城,正荣集团总裁王本龙离职,到年底碧桂园副总裁刘森峰加盟实地,华润置地高级副总裁迟峰出任蓝光发展CEO……
高管变动的新闻几乎每个月都有那么几起,尽管高管的职位变动,表面看都是个人问题,但深层次的还是行业问题。目前,行业处于下行周期几乎成为共识,房企在追逐规模的同时,相应的各种压力也会传导到人事身上,这对各企业的各个岗位都提出了更为严峻的考验,一旦考核不及格,被迫离职也在所难免。
 
 
 
3月
两会表态"防止房市大起大落"

3月12日,十三届全国人大二次会议在人民大会堂举行第三次全体会议。住房和城乡建设部部长王蒙徽在"部长通道"接受媒体采访时表示,继续坚持房住不炒,保持政策连续性和稳定性,防止大起大落。

 
4月
中央政治局会议重申"房住不炒"

4月19日,中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作,再次提及房住不炒、因城施策等内容。会议重申,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

 
7月
中央政治局会议首提
"不将房地产作为短期刺激经济的手段"

7月30日,中共中央政治局召开会议,首次提出"不将房地产作为短期刺激经济的手段",意味着中央下定决心要让中国经济摆脱对房地产的过度依赖,改变了过去"一旦经济增长有所放缓,首先就想到房地产"的"路径依赖"。

 
12月
中央经济工作会议重申"坚持房住不炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效机制"

12月10日-12日中央经济工作会议在北京举行,谈及房地产领域重点工作时,指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。

 
 
 

1月16日:租房利好,扬州建立租购并举住房制度,开发商可将房源投放租赁市场

2018年省住建厅确定南京、苏州、无锡、常州、扬州和徐州为推进租赁工作试点城市。在此基础上,扬州出台《意见》,作为未来一个时期我市住房租赁市场发展和规范的准则。提出以建立购租并举的住房制度为主要方向。基本形成市场配置为主、政府提供基本保障、供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

5月30日:市住建局组织召开全市开发企业信用管理工作推进会

为加强房地产领域信用管理,营造诚实守信的房地产市场环境,5月30日下午,市住建局组织召开了"扬州市房地产开发企业信用管理工作推进会"。各县(市、区)住建部门相关负责人,市区100多家房地产开发企业参加了会议。同时宣布对6家存在不规范销售和交付使用行为的房地产开发企业记入不良信用记录。

9月6日:2019扬州绿色建筑产业暨房地产展示交易会开幕

9月6日上午,2019扬州绿色建筑产业暨房地产展示交易会在市国际展览中心开幕。本届房交会由扬州市住房和城乡建设局、扬州报业传媒集团主办,以"生态宜居城 品质惠生活"为主题,为期3天(9月6日-9月8日)。

9月30日:扬州住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元

为充分发挥住房公积金的作用,帮助城镇中低收入职工解决住房困难,支持刚性住房需求,经请示市政府领导同意,决定从2019年10月15日起,将我市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元(单职工缴存住房公积金的,最高限额从21万元恢复至30万元);将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。其他贷款使用政策不变。

10月25日:我市2018年度公共租赁住房公开配租活动圆满举行

10月25日,市区2018年度公共租赁住房公开配租活动在扬州市二十四桥宾馆举行。此次参与公共租赁住房配租的对象是指已经通过2018年度公共租赁住房保障审核公示,领取了《扬州市区公共租赁住房那个资格认定通知书》,并且已经按照规定到扬州市苏业物业管理有限公司进行了登记确认的公共租赁住房保障申请人。据悉,参与本次配租的申请人为23户,所提供的配租房源数量为24套,房源地点均为联谊南苑。

11月9日:170户家庭参与市区2018年度限价商品房公开配售活动

11月9日,市住建局在扬州技师学院举行了2018年度限价商品住房公开配售活动。一共有170户申请家庭符合2018年度限价商品住房保障资格并登记参加本次配售活动,实现了他们的"安居梦"。此次配售活动是自去年市区住房保障制度改革后限价商品住房保障的首次亮相。

12月18日:扬州公积金新政:可按月提取公积金"报销"房贷

本市缴存职工可委托市公积金中心在其偿还住房商贷期间,依据其每月偿还住房商贷情况,于次月20日(节假日顺延)提取缴存账户中的部分资金(含住房补贴,并优先提取住房补贴),划转至本人指定银行借记卡账户中。

12月26日:我市举行文明安居小区创建启动仪式

12月26日下午,我市在联谊南苑小区内举行文明安居小区创建启动仪式。启动仪式上,《关于在全市开展文明安居小区创建活动的实施意见》出台,明确了文明安居小区创建的范围、标准和目标。计划从2020年1月起,利用三年时间,将全市80%保障房小区创建成为文明安居小区,10%的保障房小区创建成为示范安居小区。

 
2019已经过去,扬城楼市在各项政策措施的护航下,整体平稳,表现良好。纵观这一年的楼市风云,新老项目大展拳脚,老牌品质楼盘当仁不让,中信泰富锦园、SM水岸云庭、奥园观湖尚居、教投.香茗湖1号等依旧受到市场追捧;而新晋品质项目则不甘示弱,万达西区CLASS、天瑞府、华侨城、瘦西湖花园等也取得了不错的成绩。去年一整年,我市房地产市场以"稳"为主,房价在合理区间内运行,未出现大起大落;而总体成交稳健,根据市住建局公示的数据显示,2019年市区(不含江都区,下同)商品房批准销售322.68万㎡,其中商品住宅279.12万㎡。市区商品房合同成交310.87万㎡,其中商品住宅274.72万㎡。
   

1月份

我市新建商品房市场整体供销节奏继续有所放缓。

2月份

2月份受春节假期影响,我市新建商品房市场新增供应与合同成交均有所下降。

3月份

我市新建商品房市场新增供应与合同成交较春节月份有所回升。

4月份

4月份金融环境继续好转,楼市延续了三月小阳春的行情,供应与成交环比均呈平稳增长态势。

5月份

楼市总体平稳,新增供应与合同成交环比继续呈增长态势,成交增速有所加快。

6月份

扬州六月新增供应量环比小幅下降,成交量保持平稳,商品住宅成交与五月基本持平,成交增速放缓。

7月份

扬州7月新增供应量保持平稳,成交量有所回落。

8月份

扬州8月新增供应量有所回落,成交量继续保持平缓走势。

9月份

扬州土地市场迎来一波供应高峰,商品房新增供应量也较8月有所回升,成交量继续保持平稳走势,新项目成交较为活跃。

10月份

扬州主城区商品房新增供应量有所回升,成交趋缓,改善客群观望情绪有所提升。

11月份

扬州主城区商品房新增供应量继续呈上升态势。在充足的新增供应量的保障下,市场销售量也同步有所回升。

12月份

房地产市场总体运行趋势较为平稳,主城区商品房新增供应量继续呈上升态势。在多个中低价位新项目首开热销的带动下,市场销售量持续攀升。

 

成交走势分析   2019年扬城二手住宅累计成交11882套,成交总面积约为103万㎡。从图表可以看出,我市全年二手住宅成交涨跌有序。受农历新年的影响,1月与2月二手住宅成交量相对较低,而随着"金三银四"置业旺季的到来,二手住宅成交升温显著,直到6月份才稍有回落。进入到下半年,7月的二手住宅成交逆势上扬,当月创下全年成交量峰值,然而在"金九银十"购房旺季,二手住宅成交却表现平平,未达预期。最终量平价稳的态势一直延续至12月份,平稳收官。

成交分布分析   2019年我市二手住宅总成交面积达103万㎡,从图表可以看出,东区占成交总量的33%排名首位,西区占成交总量的25%紧随其后,两区成交面积合计占总成交面积的58%,该数值相较去年上涨了2个百分点,由此可见东、西两区依然为目前我市二手房成交的主力区域。而其它城区的置业吸引力同样不弱,北区占成交总量的19%排名第三,已多年维持两成左右的占比份额。相对而言,南区与老城区一直是我市二手住宅成交较为落后的区域,两者仅分别占成交总量的8%与15%。

   
 
 
专题策划制作:扬州房地产信息网新闻部    版权所有:扬州房地产信息网
|扬州房地产信息网|房地产|二手房|第一现场|