又是一年"315",又是一年的消费者权益日,我国飞速发展的房地产行业已逐渐成为地方经济与国民经济的重要支柱,但是房地产企业在发展过程中引起的一系列社会问题,也引起了社会各界的广泛关注。那么,消费者在买房的过程中会碰到哪些难题或者陷阱,而作为消费者又该怎么去解决这些问题维护自身权益?扬州房地产信息网特意策划本期专题为您解答。
 
 
开发房企承诺缩水,精装房不达标,私改规划,交房延期出尔反尔,究竟在买房环节有哪些购房陷阱?
广告(包括沙盘、售楼书等)陷阱

为了卖掉房子,开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对项目做美好的描述,但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更等情况,买房人要求有一个说法时,开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由,推卸责任,或以合同约定不清搪塞。

 
内部认购陷阱

内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低,对那些买房人自然有吸引力。然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销售行为是不合法的。购房者的权益往往无法受到法律的充分保障。

 
承诺缩水

业主在买房时,开发商尤其是置业顾问会承诺很多优势,但后期又不能如期履行。待购房人发觉现实与开发商所说不一致时,开发商会以"此承诺并无书面说明"等各种理由搪塞过去。而这时即使购房者准备诉诸法律武器也因"口说无凭"而丧失主动权。

 
精装修陷阱

市场中出现了越来越多的"精装修/全装修房",但是开发商并不在合同中明确写明装修及配套设施所使用的材料品牌和标准,此种情况下,经常是开发商逃避责任,或让装修公司直接与购房者签订独立的装修合同,并且在出问题时一推了之。

 
私改规划陷阱

开发商在建设项目的过程中,擅自更改规划,如小区绿化变更、原有的沿街会所和物管用房都将用作商铺经营、承诺的幼儿园消失、外立面材料私自变更等等。在交房后开发商又以各种理由来搪塞,购房者往往处于相对比较弱势的地位。权益难以维护。

 
样板间陷阱

样板间是开发商吸引消费者的"门面",自然经过了精雕细琢。但与实际的房子相比,有的样板间"悄悄"变大,有的装修产品被"偷梁换柱",各种问题层出不穷,购房人需要擦亮双眼。正确的识别各类品牌开发商。并且在收房的时候要有一定的心理准备。

 
 
消费者在买房时,开发商的售楼人员经常会用一些所谓的配套来忽悠消费者签约掏钱,那么购房者该警惕哪些看似美好的楼盘描述呢?
 
 
如果消费者在买房过程中遭遇了问题房屋或者问题开发商,购房者有哪些途径或者方式可以维护自身权益呢?
行政途径

投诉。对于有关小区规划、房产证的办理、房屋质量等出现的问题,业主可以向当地政府的建设行政部门、消费者权益保护协会、质量监督部门反映。对于小区物业管理问题,根据国务院颁布的《物业管理条例》,业主可以向物业所在地的区、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉。

 
法律途径

1、对当地房地产行政主管部门提起行政复议、行政诉讼。

2、对开发商、物业管理公司提起民事上的违约或侵权之诉。违约中的"约"指购房的买卖合同、业主与物业管理公司签订的物业服务合同。侵权中的"权"包括公民的私有财产不受侵犯的权利、业主享受优质的物业管理服务以及居住环境的权利、公民的消费权益等人身权利和财产权利。出现这类纠纷时业主可以将纠纷诉至法院或直接向当地人们法院起诉,请求法院依法行使审判权以解决纠纷。

3、提交仲裁机关仲裁。这是指业主与物业管理公司双方发生纠纷后,根据我国《仲裁法》第4条的规定,依照物业管理公司中的仲裁条款或者纠纷发生后自愿订立的仲裁协议,将纠纷提请有管理权的仲裁机构即物业管理公司所在地的仲裁委员会进行裁决以解决纠纷。

 
注意一:不能光看广告

很多的时候是广告背后却是冰冷的事实。例如:偏远地段叫做远离闹市喧嚣,尽享静谧人生;挖个水池子称为东方威尼斯,演绎浪漫风情等等。当然这样的广告包装还很多,对于广告的效力,法律理论上一般认为是一种要约邀请,对开发商没有法律约束力,除非合同双方将广告的许诺作为合同条款写到商品房买卖合同中。

 
注意二:开发商资格需要认定

相关法律法规对于开发商的售楼资格作了若干限制:一是预售人信息;二是商品房预售许可证;三是开发进度和竣工时间;四是平面示意图;五是结构类型;六是预售商品房的价格和付款办法;七是商品房预售款的专用账户;八是物业管理事项以及法律、法规规定的其他事项。

 
注意三:内部认购有风险

内部认购的价格相对较低,有一定的吸引力。看好房源,双方就要签订认购书,当签订认购书,购房人依约定缴纳一定数额的款项。往往在正式的商品房买卖谈判中,又因为对具体条款的争议,不能签订正式的商品房买卖合同,双方进而转为对购房人所缴款项是否视为定金,适用"定金罚则"而争吵不休 。

 
注意四:合同补充条款要细看

虽然目前购房者对于购房合同的重要性有了相当的了解,也非常重视合同内容,防止签订不平等的合同条款。但开发商会随机应变,为了规避合同种种限制,往往在附件中大做文章。因此购房者必须留意附件内容,一定要明确责任范围和违约后的补偿措施,如果开发商约定的责任范围不明确的要向开发商做出明确的条款。

 
注意五:验房事大不能马虎

综合验收项目包括:(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;(三)单项工程的工程质量验收情况;(四)拆迁安置方案的落实情况;(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

 
注意六:面积误差要在合理范围内

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的,按照合同约定处理;合同未作约定的,面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人不想退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。

 
 

项目名称:恒大华府
销售电话:0514-82059999
近期动态:预计3月中下旬首开,面积108-143平

 

项目名称:华建香颂溪岸
销售电话:0514-80666888
近期动态:少量125平洋房户型在售

 

项目名称:雅居乐兰庭公馆
销售电话:0514-87133333
近期动态:预计3月底加推洋房和高层,面积段99-130平

 

项目名称:中信泰富•锦园
销售电话:0514-82866666
近期动态:二期在售,户型建筑面积为209-258平米左右

 

项目名称:奥园观湖尚居
销售电话:0514-82768888
近期动态:约88-130平创新低密洋房加推在即

 

项目名称:恒通•运和蓝湾
销售电话:0514-89790666
近期动态:预计3月中旬加推1#、2#、3#,建筑面积为100-120平米,项目融合了新中式风格设计。

 

项目名称:绿地中央学府
销售电话:0514-82868888
近期动态:预计4月加推洋房14#、15#,建筑面积为130、143平米,建筑风格拟为新亚洲风格建筑。

 

项目名称:香堤春晓
销售电话:0514-82068888
近期动态:香堤春晓预计4月加推C-1#、C-4#,建筑面积为108平米,项目沿街的商业为业主们提供便利的生活配套。

 

项目名称:金辉弘阳棠院
销售电话:0514-89985555
近期动态:金辉弘阳棠院预计3月底或4月初加推8、17、35、30#,建筑面积为97、130平米。项目距离瘦西湖景区很近,周边环境优美。

 
 
 
 
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